Договор за наем на недвижим имот. Вписване. Противопоставимост на вписването спрямо последващ купувач

Договорът за наем на вещи и в частност на недвижим имот е нормативно уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). С този вид договор не се прехвърля или учредява вещно право, а се отстъпва облигационното право на ползване на определена вещ.

Съгласно общото правило на чл. 21 ЗЗД договорът за наем в общия случай поражда действие и обвързва правно само страните по него, тоест само наемателя и неговия наемодател. Дали обаче ЗЗД не казва нещо повече по въпроса за разпростирането на действието на договора за наем и спрямо трети лица, различни от наемателя и наемодателя? Чл. 237 ЗЗД дава отговор на поставения въпрос. Този законов текст предвижда три хипотези, при които сключеният договор за наем обвързава в една или друга степен купувача на вече отдадения под наем имот. Тук следва да се направи пояснението, че именно купувачът има характеристиката на трето лице спрямо първоначалните страни по договора за наем.

Първата от тези три хипотези урежда случая, при който договорът за наем няма достоверна дата и към момента на продажбата на имота наемателят фактически упражнява правото си на ползване на имота. В този случай, както гласи ЗЗД, договорът за наем е задължителен за последващия приобретател (купувача) като договор за наем без определен срок. Чл. 238 ЗЗД в тази връзка гласи, че договорът за наем без определен срок може да бъде прекратен от всяка от страните по него с 1-месечно предизвестие, отправено до другата страна, а при наемите, уговорени на ден е необходимо предизвестие само от един ден. За приобретателя-купувач, който встъпва на мястото на първоначалния наемодател, това означава, че е длъжен да търпи ползването на имота от наемателя само един месец, респективно – само един ден, считано от придобиването на имота (по продажбата).

Втората хипотеза по чл. 237 ЗЗД, при която по-рано сключеният договор за наем на недвижим имот обвързва правно последващия купувач, обхваща случаите, при които договорът за наем е скрепен с достоверна дата, предхождаща момента на отчуждаването (продажбата) на недвижимия имот. Такъв договор за наем обвързва последващия купувач за целия срок на договора, но за не повече от една година, считано от момента на прехвърлянето на имота.

Третата и най-неблагоприятна за последващия купувач възможност по чл. 237 ЗЗД е тази, при която договорът за наем на недвижим имот е вписан в имотен регистър преди отчуждаването (продажбата) на имота. В тези случаи, подобно на хипотезата по предходния параграф, договорът за наем обвързва последващия купувач за целия срок на договора за наем, без обаче да е налице благоприятстващото ограничение от не повече от година от прехвърлянето на имота. При това положение единственият реалистичен “спасителен” ход за последващия купувач биха могли да се окажат предвидените във вписания договор възможности за предсрочното едностранно прекратяване на договора за наем, ако въобще такива са били уговорени първоначално.

Тук се поставя резонният въпрос за това не е ли твърде обременително предвиденото в ЗЗД действие на вписания договор за наем за последващия купувач на недвижимия имот и не се ли създават по този начин възможности за злоупотреби от страна на недобросъвестни длъжници, които, нежелаейки да претърпят публична продан на недвижимия си имот, изпреварват кредиторите си като вписват симулативни договори за наем на имотите си за неоправдано дълги срокове, с което да отблъснат евентуални бъдещи купувачи на имота по публична продан.

За да бъде избегната подобна възможност чл. 239 ЗЗД предвижда ограничение от 10 години като максимален срок, за който би могъл да бъде сключен договора за наем. Това ограничение от до 10 години е преценено от законодателя като оптималния компромисен вариант между противоположните интереси на собствениците наематели от една страна и кредиторите на последните, от друга. В същия текст на ЗЗД обаче е предвидено, че това ограничение не важи са случаите, при които договорът за наем има характеристиката на търговска сделка. За да бъде такава сделка съгласно чл. 286 от Търговския закон (ТЗ), е достатъчно едната от страните по договора за наем да е търговец по смисъла на ТЗ и сделката да е свързана с упражняваното от него занятие, като за последния юридически факт законът в посочената му част закрепва оборима законова презумпция за неговото наличие, т.е. договорът за наем ще се счита за сделка в кръга на упражняваното от търговеца занятие до доказване на противното. Така ограничението от до 10 години по чл. 239 ЗЗД лесно би могло да бъде преодоляно като физическото лице длъжник по един ипотечен кредит сключи и впише двадесет или защо не и тридесет годишен договор за наем на ипотекирания си в обезпечение на банка имот с наемател юридическо лице търговец.

Разпоредбата на чл. 175, ал. 1 ЗЗД предвижда, че с извършването на публична продан на имот всички ипотеки, както и вещни права върху имота, учредени след първата ипотека, се погасяват. Това правило отчасти е предназначено да предпази първия по ред ипотекарен кредитор (напр. банка) от това след учредяването на ипотеката в негова полза ипотекарният длъжник да учреди дългосрочно ограничено вещно право (напр. пожизнено вещно право на ползване на ипотекирания имот) в полза на свързано с него лице, което, ако не беше текста на чл. 175, ал. 1 ЗЗД, би довело до това никой да не пожелае да купи на публична продан обременения с учреденото ограничено вещно право имот, защото така би придобил само голата собственост на закупения имот. При това положение, макар и обезпечена с първа по ред ипотека, банката-кредитор от примера по-горе би се оказала в патова ситуация поради фактическата невъзможност да бъде осребрен ипотекирания в нейна полза имот.

Както стана ясно по-горе, чл. 175, ал. 1 ЗЗД предпазва ипотекарния кредитор от крайно неблагоприятната за него ситуация по предходния параграф. Дали обаче текстът на чл. 175, ал. 1 ЗЗД предоставя пълна защита на ипотекарния кредитор? Връщайки се към всичко казано по-горе за договора за наем и най-вече към самото начало на изложението, където уточнихме, че договорът за наем не създава вещни права, а само облигационни, разбираме, че отговорът на поставения в предходното изречение въпрос е отрицателен.

Именно защото не е вещно право, а облигационно, правото на ползване по силата на двадесет-годишен договор за наем, вписан след учредяването на ипотека в полза на банка не се погасява с продаването на ипотекирания имот. Този договор остава в сила за купувача по публичната продан, което поставя логичния въпрос за това кой въобще би купил подобен имот на публична продан.

Привържениците на възгледа за безпогрешността на ЗЗД биха могли да възразят, като изтъкнат възможността за защитата на чл. 135 ЗЗД, особено и предвид вероятното наличие на свързаност между недобросъвестния ипотекарен длъжник и третото лице, на което той е отдал дългосрочно своя ипотекиран имот и приложението в тази връзка на презумпцията за знание по ал. 2 на чл. 135 на ЗЗД. В реалния живот обаче срещу неголямо възнаграждение адвокат от средно ниво би могъл лесно да се погрижи наемателят по целящия да увреди банката кредитор договор за наем да е търговско дружество, регистрирано в офшорна зона, с което доказването на свързаността между наемателя и наемодателя да стане практически невъзможно.

Хипотетично би могло да се мисли в насока на опит за атакуването на подобен договор за наем по съдебен ред на основание неговата привидност/противоречие с морала/заобикаляне на закона, но трудността в доказването на подобни основания за нищожност прави шансовете за успех на подобни опити твърде имагинерни.

Изход от описаната опасност за правилното развитие на обществени отношения е мислим в две насоки:

1. законодателна промяна, която да допълни чл. 175, ал. 1 ЗЗД с това, че договорите за наем, сключени и вписани след ипотекирането на недвижим имот, нямат действие спрямо купувача по публичната продан на имота, или

2. стеснително тълкуване на чл. 237, ал. 1 ЗЗД в посока на това, че обвързващото действие на вписването по този законов текст е в сила само за случаите на прехвърлянето на имоти с нотариален акт, а не за случаите на публична продан, която по ред правни съображения, макар и формално да носи наименованието “продажба”, е твърде различна като правен институт и траснслативен вещнопридобивен способ от договора за продажба, уреден в материалния закон.

Възможни са и други правни разрешения на анализирания проблем. Настоящата статия не претендира за изчерпателност на предложените в нея две възможности – нормотворческата или нормативно-тълкувателната. Целта на статията е само да запознае и насочи вниманието на читателя към съществуващата правна пролука за злоупотреба от страна на недобросъвестните ипотекарни длъжници, а правните пътища за преодоляване на подобна ситуация са предизвикателство и призвание на мислещия юрист.